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「不動産価格の決まり方」 ～ 代表的な算出方法のご紹介 ～
不動産売却をお考えの皆様、こんにちは。八ヶ岳ライフ株式会社の朝倉宏典です。不動産売却を考え始めた時、多くの方が「自分の不動産は一体いくらで売れるのか」と疑問に思うことでしょう。しかし、不動産の価格は「一物四価」とも言われ、一般の方には非常に分かりにくいものです。今回は、我々不動産会社がどのようにして不動産の価格を査定するのか、代表的な方法をお伝えします。

1. 原価法
原価法は、同様の不動産を再び土地の取得から建築まで行ったと仮定し、かかる費用を算出します。これを再調達原価と呼びます。そこから現在の築年数に応じた価値の低下分を差し引いて現在の価格を割り出す方法です。計算式で説明できるため納得しやすい一方で、目に見えない価値を反映させづらい欠点があります。そのため、我々不動産会社も補足程度に利用することが多いのが実態です。

2. 収益還元法
収益還元法は、不動産を賃貸に出した場合に発生する賃料を基に査定する方法です。利回りが基準となり、例えば5%の利回りであれば取得価格の回収まで20年、10%の利回りであれば10年かかる計算です。エリアや物件種別により利回りの相場が異なり、都心では3%～5%、地方では20%を超える場合もあります。主に投資用のワンルームマンションやビル、アパートの査定で用いられます。

3. 取引事例比較法
取引事例比較法は、似たような不動産が以前いくらで取引されたかを基準に査定する方法です。お住まい用の不動産の場合、この方法をほとんどのケースで利用します。過去の取引事例を基に価格調整を行い、景気動向などを見ながら査定します。
査定価格と実際の売却価格の違い 査定価格と実際に売れる価格は異なることを忘れないでください。マンションであれば同じ間取りや広さでも階数や眺望、隣人が異なります。戸建てでは、ほぼ同じものは存在しません。また、競合物件の状況や買主の経済状況も影響します。そのため、査定価格で売れるとは限りませんが、多くの取引は査定価格に近いところで行われます。

査定価格が絶対ではないことを念頭に置き、ストレスを軽減しながら不動産売却を進めていただければと思います。