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不動産売却をお考えの皆様に向けてお役立ちコラムをお送りいたします。今回は「不動産売却した年は『ふるさと納税』するのがお得なワケ」というテーマになります。ぜひご一読ください。
～ 不動産売却した年は「ふるさと納税」するのがお得なワケ～
「不動産売却を行いたいけど、税金が増えてしまう…」とお悩みではありませんか？それなら減税に便利な「ふるさと納税」を活用してみてはいかがでしょうか。
自己負担金2,000円で国内の市町村から返礼品をもらえる便利な制度です。実は、不動産売却と相性の良い税制優遇制度なのです。少しでも納税額を減らしたい方に、「ふるさと納税を利用すべき理由」についてお伝えさせていただきます。

　 1. ふるさと納税は不動産売却で課税される「所得税・住民税」で役立つ制度

まず覚えておきたいのが、ふるさと納税の仕組みです。ふるさと納税は、市町村に寄付した額から2,000円を引いた金額分、所得税・住民税が控除されます。また、年間収入に応じて上限額が変化するのが特徴です。簡単に説明すると、収入が多ければ多いほど、ふるさと納税に利用できる上限額が増えるイメージです。

次に、不動産売却は「譲渡所得」に該当し、所得税・住民税に課税されます。つまり不動産売却で得た利益は、通常の年収に上乗せされて所得税・住民税が決まるのです。

よって「年間収入」＋「不動産売却で得たお金」の分だけ、その年の収入が増え、ふるさと納税の上限が増えます。ここで、年収500万円の夫婦世帯における、ふるさと納税上限額を比較してみましょう。
【年収500万円のみの場合】

ふるさと納税上限額：4万9,000円
【年収500万円＋不動産売却で得た利益500万円】

ふるさと納税上限額：17万1,000円

上記からも分かるように、ふるさと納税に利用できる金額が大幅に上昇します。ふるさと納税に利用できる金額が増えた分だけ減税できること、そして返礼品数が増えることから、不動産売却を行う年はふるさと納税を行うのがお得なのです。

ただし、不動産売却した費用がまるごと利益になるわけではありません。次項からは、譲渡所得として所得税・住民税に課税されるポイントを紹介いたします。

2. ポイント

①売却価格から差し引かれる費用がある 所得税・住民税が課税される「譲渡所得」は、不動産売却で得た費用から次の項目を差し引いた金額のことです。

- 取得費

- 譲渡費用

つまり「譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用」という式が成り立ちます。そのため、不動産仲介業者を利用した手数料（譲渡費用）や不動産購入時の費用（取得費）を差し引くと、譲渡所得が少なくなるケースも。

例えば、以下の条件で譲渡所得を計算すると、ふるさと納税に加算できる収入は「＋500万円」となります。

- 売却価格：1,000万円

- 取得費：400万円

- 譲渡費用：100万円

1,000万円－400万円－100万円＝500万円

中には「売却価格の分だけふるさと納税に適用できる」と間違ってしまう人もいるため注意が必要です。もしふるさと納税の上限額を超えてしまうと、超えてしまった金額は控除対象にならないので、ぜひともお気を付けください。

②控除制度を利用した方がお得な場合もある

ふるさと納税を利用する前にチェックしておきたいのが、控除制度である次の基礎控除・特別控除です。

- 譲渡所得を得た人すべてに適用される基礎控除110万円

- マイホーム（居住用財産）を売った場合に適用される特別控除の特例3,000万円

控除制度を利用すれば、その分だけ所得から差し引けます。条件さえ合えば、不動産売却の譲渡所得を実質ゼロにできる場合も。そもそも税金がかからなくなるのであれば、無理にふるさと納税を利用する必要もありません。ただし、ふるさと納税と譲渡所得における控除は「併用できる」ため、もし控除を利用しても利益のほうが上回るのであれば、ふるさと納税の利用を検討してみてください。
以上、不動産売却とふるさと納税の関係性と、利用する魅力、注意点について説明いたしました。少しでも税金を減らして得したい。それなら、ふるさと納税が便利だと覚えておきましょう。また、ふるさと納税を利用する前には、基礎控除や特別控除を利用できると理解しておくことが大切です。
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